Vendre des locaux d’exploitation à coût (fiscal) réduit…

Un dispositif spécial, qui prend la forme d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés, bénéficie aux ventes d’immeubles professionnels destinés à être transformés en logement. Amené à disparaître fin 2020, il est finalement reconduit pour 2 ans, avec quelques aménagements à la clé…


Vente de locaux d’exploitation : un taux réduit d’IS ?

Une société (soumise à l’impôt sur les sociétés) qui décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, et qui réalise à cette occasion une plus-value (c’est-à-dire un gain), peut, toutes conditions remplies, bénéficier d’une taxation à taux réduit.

Par principe, les plus-values nettes réalisées par les sociétés à l’IS à l’occasion de la vente d’un élément d’actif (par exemple une machine) sont taxées à l’IS dans les conditions de droit commun, donc au taux de 33 1/3 %, 28 % ou 15 %. Mais lorsque la société décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, destiné à être transformé en logements, la plus-value pourra être taxée à l’IS au taux réduit de 19 %.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, depuis le 1er janvier 2018, la vente doit, entre autres conditions, porter sur tout ou partie d’un local professionnel, situé dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

Sont des locaux professionnels les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux industriels (depuis le 1er janvier 2017) ou les terrains à bâtir (depuis le 1er janvier 2018).

Toujours parmi les conditions requises, l’acheteur doit prendre un « engagement de construction ». Concrètement, en cas d’achat d’un local, il doit s’engager à le transformer en logements dans les 4 ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. De même, s’il achète un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’engager à construire des logements dans le même délai.

Initialement applicable jusqu’au 31 décembre 2020, ce régime de faveur est prorogé de 2 ans, jusqu’au 31 décembre 2022. Plus exactement, il s’appliquera aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, ainsi qu’aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2024.

Le dispositif sera aménagé sur les points suivants :

  • il bénéficiera aux ventes à toutes les personnes morales, quelle que soit leur qualité et quel que soit leur régime fiscal ;
  • sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de 4 ans pour la réalisation des travaux pourra être accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles (l’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaudra acceptation) ;
  • en cas de non-respect de son engagement par l’acheteur (réalisation des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, éventuellement prorogé), il sera redevable d’une amende égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant (au lieu de 25 % de la valeur de vente de l’immeuble auparavant).

Source : Loi de Finances pour 2021, n° 2020-1721, du 29 décembre 2020, articles 17 et 25

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